宅建の用途地域13種と用途制限の覚え方｜2軸で整理して「頻出3つ」だけ押さえる

「都市計画法の勉強を始めたけど、用途地域が全然覚えられない」
「やっとの思いで13種類を覚えたのに、今度は建築基準法の用途制限の表を見て絶望した」
「第一種とか第二種とか、専用がついたりつかなかったり。もう何が何だか分からない」

法令上の制限でつまずく人の多くが、ここで止まります。

縦に13種類、横に建物の種類がずらりと並んだ、あの一覧表。全部覚えろと言われているように見えて、心が折れますよね。

結論から書きます。丸暗記しなくて大丈夫です。 2つの軸で考えれば、13種は自動的に整理されます。そして用途制限も、頻出の項目を押さえるだけで問題の大半は解けます。

こんにちは、ゆうです。群馬県の自動車部品メーカーで工場勤務をしながら、独学で2024年度の宅建試験に一発合格しました（自己採点45点／合格基準点37点）。法令上の制限は8問中6点。満点は狙わず、確実に取れるところだけ取る方針でした。

この記事では、その「確実に取れるところ」の作り方を書きます。

1. 用途地域13種は、2つの軸で整理できる

まず前提として、用途地域は全部で13種類あります。これを1つずつ覚えようとするから苦しくなります。

軸1：住居系・商業系・工業系の3グループ

系統	数	性格
住居系	8種	静かさ重視。工場は基本NG
商業系	2種	にぎやか。ほぼ何でも建てられる
工業系	3種	工場OK。住居の制限あり

8＋2＋3で13です。まずこの数を押さえてください。

軸2：「専用」がつくかどうか

次がポイントです。「専用」がつく地域ほど、制限が厳しくなります。

地域	制限の強さ
第一種低層住居専用地域	最も厳しい（コンビニも建てられない）
第一種住居地域（専用なし）	だいぶ緩い（3,000㎡以下の店舗もOK）

「専用」という言葉は、その用途だけのための地域という意味です。住居専用なら住むための地域なので、余計なものは建てられません。工業専用なら工場のための地域なので、住宅すら建てられません。

この2軸が分かると、「この建物はこの地域に建てられるか」を考えて解けるようになります。

2. 解くときの2ステップ

実際の問題では、この順番で判断します。

たとえば「第一種低層住居専用地域に飲食店を建てられるか」なら、住居系で、しかも専用がつく、しかも第一種。かなり厳しい地域だと分かります。答えは×です。

逆に「商業地域にホテルを建てられるか」なら、商業系でほぼ何でも建てられるので○。

迷ったら、まず系統、次に専用の有無。 この2ステップで、知らない建物が出てきても推測できます。

3. 用途制限は「全部」を覚えない

用途地域が整理できたら、次は用途制限です。ここでも表を丸暗記してはいけません。脳のメモリが無駄になります。

試験で狙われるのは、ほぼ決まっています。頻出の3つから押さえてください。

① カラオケボックス・マージャン店

建てられるのは、第二種住居地域からです。

建てられる	第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用
建てられない	第一種低層住居専用、第二種低層住居専用、田園住居、第一種中高層住居専用、第二種中高層住居専用、第一種住居

ここで注意してほしいのが、「住居系では一切建てられない」は誤りだということです。第二種住居地域と準住居地域では建てられます。

境界線は第一種住居地域と第二種住居地域の間です。「第一種住居地域にカラオケボックスを建てられる」という選択肢は誤りになります。

もう1つ面白いのが、工業専用地域では建てられることです。住宅は建てられないのに、カラオケボックスはOK。ここも狙われます。

② ホテル・旅館

建てられるのは、第一種住居地域から準工業地域までです。

建てられる	第一種住居（3,000㎡以下）、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業
建てられない	低層住居専用（第一種・第二種）、田園住居、中高層住居専用（第一種・第二種）、工業、工業専用

ポイントは両端が×だということです。静かさを守る低層・中高層の専用地域ではダメ。工場のための工業・工業専用でもダメ。真ん中の地域でだけ建てられます。

第一種住居地域の3,000㎡以下という面積要件も、そのまま問われます。

③ キャバレー・ナイトクラブ

建てられるのは、商業地域と準工業地域だけです。

風俗営業にあたるため、最も制限が緩い地域にしか建てられません。近隣商業地域では建てられない点に注意してください。「商業」とつく地域でも、近隣商業はダメです。

4. 覚えるべき「境界線」はこれだけ

3つの建物を見ると、共通の考え方が見えてきます。どこからOKになるか、という境界線だけを覚えることです。

建物	境界線
住宅	工業専用地域だけ×
大学・病院	第一種中高層住居専用から準工業まで○
ホテル・旅館	第一種住居から準工業まで○（第一種住居は3,000㎡以下）
カラオケボックス	第二種住居から○
キャバレー	商業・準工業だけ○

この順番で並べると、静かな地域から順に、建てられるものが増えていく構造が見えます。用途地域は「静かさの序列」で並んでいて、建物はその序列のどこから登場するかが決まっているだけです。

表を13×数十マス覚えるのではなく、建物ごとに「どこから」を1つ覚える。 これなら現実的です。

5. 私が実際に使っていた覚え方【3ステップ】

ここからは、私が本番まで使っていた具体的な手順を書きます。表を覚えるのではなく、端から×の数を数えるやり方です。

ステップ1：13種の並び順を、そらで書けるようにする

まずこれが土台です。左から順に、何も見ずに書けるようにしてください。

一低専 → 二低専 → 田園住居 → 一中専 → 二中専 → 一住 → 二住 → 準住 → 近商 → 商業 → 準工 → 工業 → 工専

紙に10回も書けば定着します。この並びさえ頭にあれば、あとは数えるだけになります。

ステップ2：「商業地域に向かって緩くなる」とイメージする

次に、全体の構造です。

左端（第一種低層住居専用地域）と右端（工業専用地域）が最も厳しく、真ん中の商業地域に向かうほど緩くなります。

商業地域がほぼ何でも建てられるのは、この構造の真ん中にあるからです。両端が厳しく、中央が緩い。この山の形をイメージしてください。

ステップ3：建物名の文字数で、端からの×を数える

ここが実際の解法です。建物名を2つに分けて、その文字数だけ両端から×をつけます。

建物	左から	右から	結果
大学・病院	「大学と」＝3文字 → 左3つ×	「病院」＝2文字 → 右2つ×	一中専〜準工が○
ホテル・旅館	「ホテル行く」＝5文字 → 左5つ×	「旅館」＝2文字 → 右2つ×	一住〜準工が○
カラオケボックス	「カラオケする」＝6文字 → 左6つ×	右は×なし	二住〜工専が○

やり方はこうです。たとえばホテルなら、左端から5つ（一低専・二低専・田園住居・一中専・二中専）に×。右端から2つ（工業・工専）に×。残った第一種住居〜準工業が○です。実際の答えと一致します。

カラオケボックスは右端まで○なので、左から6つだけ数えます。第一種住居地域までが×で、第二種住居地域から○です。

語呂で位置を覚えるのではなく、数で覚える。 これが13種の並びを土台にする意味です。

店舗の面積制限も、同じ構造で並んでいます

ここまで建てられるかどうかの○×を見てきましたが、店舗には面積の制限もあります。「この地域なら何㎡まで」という条件です。

これも覚え方は同じで、左に行くほど小さく、右に行くほど大きくなります。

第二種低層住居専用で150㎡ → 第一種中高層で500㎡ → 第二種中高層で1,500㎡ → 第一種住居で3,000㎡ → 第二種住居で10,000㎡

数字そのものは違いますが、並び順は2章で見た構造とまったく同じです。商業地域に向かって緩くなるというルールが、面積にも当てはまっているだけです。

なので、6つの数字をバラバラに暗記する必要はありません。「右に行くほど大きい」と分かっていれば、順番で思い出せます。 迷ったら、その地域が13種の並びのどのあたりかを考えてください。

数えるより早いもの

一方で、○が少ない建物は○のほうを覚えたほうが早いです。

×を数えるか、○を覚えるか。○が3つ以下なら○を覚える、と決めておくと迷いません。

6. この3つで、問題の7割は解けます

すべての建物を覚える必要はありません。カラオケ・ホテル・キャバレーの3つと、住宅・大学病院の境界線。これだけで用途制限の問題の大半に対応できます。

残りは、出たら仕方ないと割り切ってください。法令上の制限は8問です。満点を狙う科目ではありません。私も本番は8問中6点でした。取れるところを確実に取るほうが、全体の点数は伸びます。

今日、過去問を5問解いてください

分類が頭に入ったら、今日のうちに用途制限の問題を5問解いてみてください。 分野別過去問の法令上の制限に、まとまって入っています。

解くときは、必ず2ステップで判断してください。系統を見る、専用の有無を見る。この手順を体に入れると、見たことのない建物が出てきても推測できるようになります。

7. まとめ：13種を覚えるのではなく、構造を覚える

用途地域は、暗記量が多いように見えて、実は静かさの序列という1本の構造でできています。そこさえ掴めば、表を見る目が変わります。