宅建の都市計画法がわからない！市街化区域などのエリア分け（土台）をすっきり整理する図解マップ

「法令上の制限に入った途端、漢字だらけで拒絶反応が……」
「市街化区域？ 市街化調整区域？ 言葉が似すぎていて頭がパンクしそう」
「開発許可の面積制限とか用途制限とか、何度覚えても過去問で間違えてしまう」

権利関係（民法）の難解な文章をなんとか乗り越えたと思ったら、次に待ち受ける「法令上の制限」で心が折れかける。めちゃくちゃ分かります。

特に最初のテーマである都市計画法は、専門用語と細かい数字のオンパレード。テキストを読んでも平坦な文字が並んでいるだけで、まったくイメージが湧きませんよね。

結論から言います。

都市計画法がわからないのは、あなたの理解力がないからではありません。全体の「土台となるエリア分け（街づくりの地図）」が頭の中に描けていない状態で、いきなり細かい数字や例外規定を丸暗記しようとしているからです。

こんにちは、ゆうです。 群馬県の自動車部品メーカーで15年以上工場勤務をしながら、朝4時〜6時の2時間×10ヶ月、完全独学で2024年度の宅建試験に一発合格しました（自己採点45点／合格点37点）。

偉そうにブログを書いていますが、私が受験勉強の中で最も苦手で、何度もテキストを閉じたのが「法令上の制限」でした。 とにかく漢字が多く、呪文のような言葉ばかりで、最初は全く内容が頭に入ってこなかったのです。

そんな私が、なんとか法令上の制限を「捨て科目」にせずに済んだのは、机の上での丸暗記をやめて、「頭の中に1枚の街の地図（土台）を描く」ように意識を変えてからでした。

ただ、正直に書いておきます。 私は本試験で、法令上の制限を8問中6問しか取れていません。しかも落としたうちの1問が、この記事のテーマである都市計画法（問15）です。

だからこそ、「土台を作れば絶対満点」なんて甘いことは言いません。この記事では、

この3つを、正直に書きます。最後の「落とした理由」こそ、たぶん一番あなたの役に立ちます。

【PR】本記事にはアフィリエイト広告（プロモーション）を含みます。紹介している教材は、私自身が受験期に検討・利用した基準で選んでいます。

1. なぜ都市計画法で挫折するのか？「3つの落とし穴」

具体的なマップに入る前に、多くの受験生がハマる「挫折の落とし穴」を整理します。当てはまっていたら、今日から順番を変えてください。

落とし穴①：用途地域（13種）の表からいきなり覚えようとしている

「第一種低層住居専用地域は……」と細部から暗記しようとするのは、骨組みがないのに屋根を組み立てようとするようなものです。まずは「どこにそのルールが適用されるのか」という大前提のエリアを整理するのが先です。

落とし穴②：「開発許可」の面積数字だけを丸暗記しようとしている

「市街化区域は1,000㎡以上、非線引きは3,000㎡……」と数字だけ追っても、本試験では「そもそもこの場所で開発を行う場合、許可は必要か？」という前提ルールで引っかけてきます。数字は一番最後に覚えるものです。

落とし穴③：法律をテキストの「平面の文字」だけで捉えている

テキストのモノクロの図をいくら眺めても、記憶には残りません。法律は、私たちが普段歩いている「リアルな街のルール」です。現実の景色と結びつけない限り、すぐに抜け落ちます。

【手を動かす①】あなたの「今の順番」チェック

今のあなたの勉強順が正しいか、30秒で判定してください。

チェック項目	Yes	No
「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いを、テキストを見ずに20秒で説明できる	→ 土台OK。②へ	→ この記事の第2章から
「用途地域を必ず定める／原則定める／定めることができる」の3つを区域名とセットで言える	→ 土台OK。③へ	→ この記事の第2章から
開発許可の面積基準（1,000㎡・3,000㎡・10,000㎡）を暗記し始めている	→ 一旦ストップ。土台が先です	→ 正しい順番です

3つ目に「Yes」がついた人は、屋根から組み立てようとしています。数字は捨てなくていいので、いったん脇に置いて、次章のマップを先に頭に入れてください。

2. 【図解マップ】頭の中に作る「都市計画法」の4つの階層

都市計画法をスッキリ理解するために、頭の中に以下の「4つの階層の引き出し」を作ってください。大きな引き出しから順番に整理していきます。

【日本全国の土地】
  ├── 都市計画区域（街づくりをする場所）
  │     ├── ① 区域区分（線引き）をする区域
  │     │     ├── 市街化区域（どんどん街にしよう！用途地域は「必ず」定める）
  │     │     └── 市街化調整区域（自然を守ろう！用途地域は「原則」定めない）
  │     └── ② 非線引き都市計画区域（緩やかに街づくり。用途地域は「定めることができる」）
  │
  ├── 準都市計画区域（乱開発を防ぐための「予防線」エリア）
  │
  └── 都市計画区域外（山奥など、何もしない場所）

それぞれの引き出しの中身を、シンプルに解説します。

第1階層：日本全国を「都市計画区域」と「それ以外」に分ける

都道府県が「よし、ここは計画的に人が住む良い街にしよう」と定めたエリアを「都市計画区域」と呼びます。 一方で、人がほとんど住まない山奥などは、街づくりの計画を立てる必要がないため、ただの「都市計画区域外」となります。

第2階層：「線引き」をするかしないか

都市計画区域に指定した場所の中でも、「活性化させる場所」と「抑制する場所」をはっきり分けるために、一本の境界線を引くことがあります。これを「区域区分（線引き）」と呼びます。

第3階層：線引きをする場合の「2つのエリア」

ここが本試験で最も重要な、「市街化区域」と「市街化調整区域」の対比です。言葉は似ていますが、中身は真逆です。

第4階層：巻き込まれる一歩手前「準都市計画区域」

本来はただの山奥（都市計画区域外）だったのに、高速道路のインターチェンジができたり、バイパスが通ったりしたことで、突然ホテルや大きなガソリンスタンドが乱立しそうになる場所があります。 放置するとグチャグチャな街になってしまうため、「ここだけは緩いルールを作って規制しよう」と予防線を張るエリアを「準都市計画区域」と呼びます。

【手を動かす②】用途地域の「必ず／原則／できる」1行暗記シート

都市計画法で最も出題される横串は、結局これです。ノートの端かスマホのメモに、この3行だけ書き写してください。

区域	用途地域は？	ひとことで言うと
市街化区域	必ず定める	街にしたいから、細かく色分けする
市街化調整区域	原則として定めない	街にしたくないから、色分けする必要がない
非線引き都市計画区域	定めることができる	どちらでもいい。ゆるいエリア

この表を、テキストを閉じた状態で紙に再現できるようになったら、都市計画法の土台は完成です。所要時間は3日もあれば十分。開発許可の数字に手を出すのは、これができてからにしてください。

3. 【体験談】呪文を立体化する！私がやった「2つの日常ハック」

ここまで読んでも、「言葉はわかったけれど、やっぱり現実味がないな……」と感じるかもしれません。 そこで、私が受験生時代に実際にやってみて、法令上の制限への拒絶反応が明らかに減った「2つの日常ハック」を紹介します。

ハック①：自分の住んでいる街の「都市計画図」を検索する

これ、実はうろ覚えなのですが、YouTubeの宅建講義で「一度、自分の街の都市計画図を見てみて」と言っていたのがきっかけだったと思います。

ただ正直、聞いた当時は完全にスルーしていました。朝4時からの2時間は過去問を回すので手一杯で、「そんな寄り道してる場合じゃない」と思っていたからです。ずっと後回しにしていました。

実際に見たのは、仕事の休憩中でした。たまたま「そういえば、あれ見てみるか」という気になって、休憩室でスマホから覗いてみたんです。

手順はこれだけです。

イメージが湧かない方のために、私の地元・太田市のページを載せておきます。だいたいどの自治体もこんな作りです。 👉 太田市「都市計画図の閲覧」

先に言っておきます。行政のページなので、お世辞にも見やすくはありません。 私も開いた瞬間「うわ、すごいわかりにくい地図だな」と思いました（笑）。エリアごとに画像が分割されていて、色の意味もパッと見では分かりません。

なので、まず「凡例」のファイルを先に開いてから地図を見る。これがコツです。凡例を見ずに地図だけ眺めると、色が何を指しているのか分からず「きれいだな」で終わります（私は最初これをやりました）。

そして、この凡例のファイルが、とんでもない情報の宝庫でした。色の対応表だけでなく、用途地域13種それぞれの面積・容積率・建蔽率、さらに市街化調整区域と非線引き区域の面積まで、たった1枚にまとまっています。

見づらさを我慢して5分粘る価値は、じゅうぶんあります。

私がこれをやった時の「なるほど！」は、こんな感じでした。

衝撃A：イオンモールの敷地だけが、地図の上でキレイに「商業地域」に色分けされていた。

これが一番おもしろかったです。周りの色とは明らかに違う一区画が、モールの敷地の形にぴったり沿って塗られている。

「そうか、だからあそこには大きな建物が建って、何でも営業できるんだ」と商業地域の概念が腑に落ちたのはもちろんですが、それ以上に感じたのは、「これ、行政と民間が一緒になって作った街なんだな」ということでした。

イオンが勝手にあそこに建てたのではない。行政が「ここは商業地域にしましょう」と用途地域を定めて、それに沿って民間が施設を作っている。 都市計画法という法律が、私が毎週末に買い物へ行くあの場所を、実際に形作っていたわけです。

テキストで100回「商業地域とは……」と読むより、この5分の方が効きました。

衝撃B：自宅の周辺が、まるごと「市街化調整区域」だった。 「えっ、うちって原則建物を建てちゃダメなエリアだったの！？」と正直ショックでした。でも冷静に周りを見渡すと、田畑ばかりで高いビルなんて1つもない。まさに「自然を守るために市街化を抑制しているエリア」そのもので、笑ってしまいました。

衝撃C：私の住む太田市は、6割以上が市街化調整区域だった。

凡例に載っていた面積の表が、これです。

区分	面積	市全体に占める割合
用途地域（＝市街化区域）13種の合計	4,644ha	約26％
市街化調整区域	10,813ha	約62％
非線引き区域	2,097ha	約12％
合計（太田市全域）	17,554ha	100％

※出典：太田市「都市計画図の閲覧」内の凡例（https://www.city.ota.gunma.jp/page/3866.html ）より作成

正直、二度見しました。市街化調整区域が10,813ha。市街化区域（4,644ha）の2倍以上あります。

そしてもう1つ、表を見て「おっ」となったのが「非線引き区域 2,097ha」の行です。

テキストで「非線引き都市計画区域」を読んだときは、正直「そんなの本当にあるの？」という他人事の概念でした。それが、自分の住んでいる市に、実際に2,000ha以上ある。 太田市は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つが全部そろっている街だったのです。

第2章で説明した「線引きをする／しない」の話が、この瞬間、教科書の話から「うちの市の話」に変わりました。

「まあ、太田市は工場と田んぼの街だからな」と思いますよね。私もそう思いました。でも、それが大きな勘違いでした。

衝撃D：太田市は、全国と比べれば「かなり市街化された街」だった

国土交通省「令和7年都市計画現況調査」（令和7年3月31日現在）で、全国の数字を見てみます。

区分	面積	国土（3,779万ha）に占める割合
市街化区域	約146万ha	約3.9％
市街化調整区域	約376万ha	約9.9％
都市計画区域の外（山林など）	約2,751万ha	約73％

※出典：国土交通省「令和7年都市計画現況調査」§1概要（https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/genkyou.html ）

見えましたか。

太田市は市街化区域が26％。全国平均の3.9％と比べれば、むしろ「かなり市街化が進んだ街」だったのです。

その太田市ですら、調整区域が6割。全国はもっと極端、ということになります。

私はテキストを読みながら、なんとなく「日本中が市街化区域だらけで、調整区域はレアな例外」というイメージを持っていました。完全に逆でした。

イケイケドンドンの市街化区域は、国土のたった4％足らずに人口の7割を詰め込んだ「超・過密な特別席」。その周りに、2.6倍広い調整区域が「開発しないでね」と広がっている。これが日本の実像です。

このイメージが入ってから、「なぜ調整区域はあんなに規制が厳しいのか」「なぜ市街化区域には必ず用途地域を定めるのか」が、丸暗記ではなく”当たり前のこと”として腑に落ちました。

過去問で「市街化調整区域では〜」という文が出てきたとき、頭の中に浮かべるべき景色は、テキストのモノクロの四角形ではなく、田んぼと畑がどこまでも続く、あの通勤路の風景です。

おまけ：凡例1枚で「用途地域」の相場観まで手に入る

もう一度、太田市の表を見てください。用途地域13種のうち、実際に太田市で使われているのは10種類だけです。第二種低層住居専用地域も、田園住居地域も、太田市には存在しません。

さらに面積を見ると、

「商業地域って、街のごく一部にしかないんだ」という感覚は、この表を見るまで持てませんでした。テキストで13種類を平等に暗記していると、どれも同じくらい存在しているように錯覚するのですが、現実の街はまったく違うのです。

容積率・建蔽率まで表に載っているので、建築基準法に入ったときにも、この凡例がそのまま復習教材になります。 印刷して、テキストに挟んでおくことを強くおすすめします。

自分の身の回りの景色が「用途地域」の色に分かれていることを実感すると、テキストの文字がカラーの映像として脳内に残るようになります。

ハック②：車通勤・旅行中に「脳内都市計画ゲーム」をする

私は車通勤なので、運転しながら窓の外の景色を見て、脳内で仕分けをしていました。

これは、X（旧Twitter）で受験生同士のやり取りをしている中でヒントをもらった方法です。「勉強は机の上だけでやるもの」という固定観念を捨てるだけで、暗記の苦痛は半分以下になります。

朝4時からの2時間はテキストと過去問に全振りしていたので、通勤の20分は「復習の時間」として完全に無料で手に入りました。子育て中で机に向かう時間が取れない人ほど、この「移動時間の脳内ゲーム」は効きます。

【手を動かす③】今週の「立体化」5分タスク

いつ	やること	所要時間
今日の夜	「自分の市区町村名＋都市計画図」で検索、凡例を開いて面積表を見る	5分
今日の夜	同じ地図で、自宅と近所の大型店を探して色を確認する	3分
明日の通勤中	車窓・車内から「ここは市街化区域？調整区域？」と1回だけ考える	0分（ながら）
週末	凡例を印刷して、テキストの法令上の制限のページに挟む	2分

合計10分です。この10分が、テキスト3周分の理解に化けます。

4. この土台が分かると「開発許可」の過去問がスッキリ解ける理由

「土台のエリア分け」が頭に入ると、受験生が一番苦手とする開発許可のひっかけ問題が、面白いように解けるようになります。

例えば、開発許可の「例外（許可が不要になるケース）」で、以下のような頻出パターンがあります。

【ひっかけ例】 「農林漁業の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為は、市街化区域内において行う場合であっても、開発許可を受ける必要はない。」 ➔ 【答え：バツ】

この問題を例外の丸暗記だけで解こうとすると、「あれ？ 農林漁業はたしか許可が要らなかったはずだけど……市街化区域だとどうだっけ？」と迷ってしまいます。

しかし、土台のマップが頭にあれば、こう考えられます。

逆に、市街化調整区域や非線引き区域なら、この農林漁業の例外は使えます。「守りたい場所だから、農業はむしろ大歓迎」という土台の発想と、ちゃんと一致していますよね。

このように、「なぜそのルールがあるのか」をエリアの土台（イケイケの場所か、守る場所か）から逆算できるようになると、ひっかけの罠に気づけるようになります。

開発許可の面積基準（1,000㎡・3,000㎡・10,000㎡）や例外の細かい暗記は、こちらの記事で詳しく解説しています。土台ができた「次の一歩」としてどうぞ。 👉 宅建「開発許可」の覚え方｜面積基準と例外ルールの整理術

5. 【正直な話】土台を作った私が、本番で問15を落とした理由

ここまで「土台が大事」と散々書いておいて、格好悪い話をします。

私は2024年度の本試験で、法令上の制限を8問中6問しか取れませんでした。 そして、落とした2問のうち1問が、まさにこの記事のテーマである都市計画法（問15）です。

何をやらかしたか。

問題文の「準住居地域」と「非線引き区域」を、頭の中で読み違えました。

しかも、ここが一番情けないところなのですが——時間は余っていました。 焦ってもいませんでした。

正直に言うと、その選択肢はめちゃくちゃ簡単だったんです。パッと読んで、「あ、これ知ってる。めっちゃ簡単じゃん！」と歓喜しながら、迷いなくマークシートを塗りつぶしました。

勝手に思い込んで、確認すらしなかった。

気づいたのは、試験当日の夜です。家に帰って、その日のうちに解答速報でマル付けをしていました。順調に○が並んでいく中で、問15のところで手が止まりました。

「うわ！ これ違うじゃん！」

点数自体は余裕があったので、その場では「まあ、そんなこともあるよな」で済みました。でも、しばらくして背筋が寒くなりました。

もしこれが、1点を争う点数だったら。この1問が原因で落ちていたら。

……ゾッとしました。

どれだけ準備しても、「簡単だ」と思った瞬間に、こういうミスは起こります。 難しい問題で悩んで落とすのではありません。わかっている問題を、わかっているという油断で落とすのです。

この2問から、あなたに持って帰ってほしい教訓は2つあります。

教訓①：ミスは「難しい問題」ではなく「簡単だと思った問題」で起きる

理解していることと、本番でマークを正しく塗ることは、まったくの別物です。

私が問15を落としたのは、「難しくて悩んだから」ではありません。「簡単だと思って、確認しなかったから」です。悩んでいる問題は、人間ちゃんと見直します。怖いのは、スッと解けてしまった問題の方なんです。

対策はシンプルで、問題文の区域名・地域名に、必ず〇をつけながら読むこと。私は模試ではやっていたのに、本番で「これは簡単だから」と一手間を省きました。

本番で〇をつけるべき単語リスト（そのままメモに書き写してください）

• [ ] 市街化区域 / 市街化調整区域 / 非線引き（区域区分が定められていない）都市計画区域
• [ ] 準都市計画区域 / 都市計画区域外
• [ ] 用途地域名（特に「準住居」「準工業」など”準”が付くもの）
• [ ] 「〜でない」「〜を除き」などの否定・除外表現
• [ ] 数字（面積・年数・人数）

この5つに〇をつけるだけで、私が落とした問15は防げました。やり方を知らなかったのではなく、「簡単だから要らない」と判断してやらなかったから落ちたのです。

教訓②：「土台が固い科目」に安心して、手薄な科目を放置しない

私が落としたもう1問は、国土利用計画法の事前届出です。

国土法は法令上の制限のなかでは出題数が少なく、私は「まあ1問くらい取れなくても」と後回しにしていました。結果、そのまま本番を迎えて、そのまま落としました。これは言い訳のしようがない準備不足です。

ここで冷静になってほしいのですが、2024年度（令和6年度）の合格点は37点です。50問中37点ということは、落としていいのは13問だけ。法令上の制限は8問ありますから、ここで私のように2問落とすと、その時点で「落としていい13問」の15％を使い切っていることになります。

土台ができて都市計画法が楽しくなってきたら、その勢いのまま国土法・農地法・宅造法にも手を伸ばしてください。私のように「ここだけ空けたまま本番」にならないように。

農地法の覚え方はこちらで整理しています。 👉 宅建「農地法」の覚え方｜3条・4条・5条の許可を混同しないための整理法

教訓③：だから「余裕を持って合格できる状態」を目指してください

私の点数は45点、合格点は37点。8点の余裕がありました。

だからこそ、問15の凡ミスは「まあ、そんなこともあるよな」で済みました。でも、正直に告白すると、しばらくしてゾッとしたんです。

もし私の実力が「ギリギリ37点狙い」だったら。 あの1問で落ちていました。10ヶ月、朝4時に起き続けた日々が、「簡単だと思って確認しなかった」というたった一つの油断で、全部消えていたことになります。

宅建は相対評価の試験です。ボーダーぎりぎりを狙う勉強は、自分のケアレスミスを1問も許さないという、とんでもなくリスクの高い賭けになります。

どれだけ準備しても、ミスは起こります。 だから、ミスが起きても合格できるように、余裕を持って準備する。これが、私が本試験から学んだ一番大きな教訓です。

「合格点+5点」を目標にしてください。その5点は、本番のあなたを救う保険です。

6. 私が独学で一番時間を溶かした「テキスト往復地獄」の話

ここまで読んでも、「やっぱり漢字を見るだけで眠くなる……」と感じるのは、ごく普通のことです。法律の文章は、初学者にとってそれだけ不親切に書かれているからです。

私が独学で一番時間を溶かしたのは、この「用語を調べるためにテキストを往復する時間」でした。

具体的に書きます。

……これを、毎回やっていました（笑）。

朝4時から6時までの貴重な2時間のうち、過去問を解いていた時間より、テキストのページを行ったり来たりしていた時間の方が長い日が、何日もありました。工場勤務で子育て中の身に、この往復はかなりきつかったです。

ただ、正直に言うと——この往復は「無駄」ではなかった

これは本音として書いておきます。

あの往復があったから、土台が固まった気もするのです。 自分で前のページに戻って、用語を1つずつ潰していく作業は、しんどい代わりに、確実に頭に残りました。都市計画法が最終的に「解ける科目」になったのは、間違いなくこの遠回りのおかげです。

だから、「独学で往復するのは非効率だからやめろ」とは言いません。 私はその方法で45点を取りました。

それでも、通信講座を検討したほうがいい人

問題は、その往復に耐えられる時間があるかどうかです。

こういう状況なら、「フルカラーの図解」と「講義動画」で、往復そのものを減らすという選択は合理的です。私の場合、10ヶ月という時間があったから往復に耐えられました。残り3ヶ月なら、たぶん間に合っていません。

なかでもフォーサイトのデジタルプラン（19,800円）は、テキストが全ページフルカラーの図解構成で、都市計画法のような「イメージが湧かない科目」との相性がいい教材です。市販テキスト＋過去問を自分で買い揃えても1万円前後はかかることを考えると、差額数千円で「テキストを往復する時間」を買える、という見方もできます。

【フォーサイト宅建講座 公式サイト】

フォーサイトの中身・実際に使った感想はこちらで詳しくレビューしています。
👉 フォーサイト宅建講座のレビュー｜デジタルプランは独学者に必要か

繰り返しますが、独学で押し切るのも正解です。私がそうでしたから。 ただ「時間が足りない」「法令上の制限だけがどうしても進まない」なら、そこにだけお金を使う判断はアリだと思います。

まとめ：土台さえできれば、法令上の制限は「得点源」になる

最初は「こんなの覚えられるわけがない」と絶望しがちな法令上の制限ですが、全体のエリア分け（土台）さえ脳内にセットできれば、権利関係（民法）よりもひねりが少なく、やった分だけ返ってくる科目に変わります。

今日やることは、これだけです。

「あ、近所のあの場所は〇〇地域だったんだ！」という小さな発見が、法令上の制限を”呪文”から”街の話”に変えてくれます。

そして最後にもう一度だけ。私は45点で合格しましたが、問15を「簡単だ」と思い込んで落としました。

どれだけ準備しても、ミスは起きます。だから、ミスが起きても受かる余裕を作っておいてください。 問題文の区域名には、必ず〇をつけながら読んでください。

私の落とした1点が、あなたの1点になりますように。

一歩ずつ、一緒に進んでいきましょう。

「どうしても独学がしんどい」「このやり方で合っているのか不安になってきた」という方は、こちらもどうぞ。
👉 宅建に独学で受からない人の特徴｜私が挫折しかけた時にやったこと