宅建の税金はどこまで覚える？独学45点合格者が教える「捨てていい数字」と「絶対取る数字」の仕分け表

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「3,000万円特別控除に、5,000万円特別控除……似たような数字が多すぎて頭がパンクしそう」 「買換え特例と住宅ローン控除って、重複して使えるんだっけ？使えないんだっけ？」 「権利関係と業法で手一杯なのに、税金の細かい税率まで覚える時間なんてない……」

宅建の「税・その他」に入った途端、こう思って手が止まっていませんか。

めちゃくちゃ分かります。私も全く同じでした。

こんにちは、ゆうです。群馬の自動車部品工場で15年以上働きながら、朝4時〜6時の2時間を10ヶ月積み上げて、2024年度の宅建試験に完全独学で一発合格しました（自己採点45点／合格点37点）。

そんな私ですが、税金の勉強を始めた当初は、自分が今「どの税金の話を解いているのか」すら分からなくなって、完全に迷子になっていました。

3,000万円控除と5,000万円控除。買換え特例と住宅ローン控除。似た数字と似た概念が横に並ぶので、問題文を読んでいる途中で「あれ、これって所得税の話だっけ、不動産取得税だっけ？」と分からなくなる。何度テキストを読み返しても、頭の中でごちゃ混ぜになるんです。

しかも、私はこの試験を受ける前にFP2級を取っていて、税金の予備知識はゼロからの人よりあったはずなんです。それでも、宅建の税金には苦労しました。だから、もしあなたが今「税金が難しすぎる」と感じているとしても、それは当たり前です。あなたの理解力の問題ではありません。

しかも、正直に書きます。

私は本番で45点を取りましたが、落とした5問のうちの1つが、所得税の「住宅ローン控除」の問題でした。

しかもこの問題、過去問ドットコムで見ると正答率は39.0%。受験生の6割が落としている難問です（実際、私が選んだ肢を含め、正解以外の選択肢にもきれいに票が割れていました）。

45点取った人間でも、こういう問題は落とします。というより、税金は落としても受かります。

だからこの記事でお伝えしたいのは、シンプルにこれです。

税金は深追いしないでください。満点を狙わず、出題頻度の高い基礎だけに絞る。そして本格的な数字の暗記は「直前1ヶ月」に一気にやる。この2段構えでいけば、最小限のエネルギーで必要な点数は取れます。

この記事では、私が実際にやった「捨てる数字・取る数字の仕分け」と、直前まで脳のメモリを空けておく暗記の手順を、そのまま真似できる形でまとめました。

1. 税金を今すぐ完璧に覚えてはいけない「2つの理由」

7月〜8月の今、税金の暗記に本腰を入れるべきではありません。理由は2つです。

理由①：出題されるのは、たった3問

まず、税その他の出題数を正確に把握してください。

問番号	分野	出題内容
問23	国税	所得税 / 登録免許税 / 印紙税 / 贈与税 のいずれか1問
問24	地方税	不動産取得税 / 固定資産税 のどちらか1問
問25	その他	地価公示法 / 不動産鑑定評価基準 のどちらか1問

以上。税その他は3問しかありません。

（※問46〜50は「5問免除」の範囲で、税金とは別物です。ここを混同すると「税に8問もあるのか」と勘違いして、勉強配分を大きく間違えます）

一方、宅建業法は20問、権利関係は14問。どこに時間を使うべきかは、この時点で明らかですよね。

3問のために、何十種類もあるマイナーな税率や例外規定を全部覚えるのは、割に合いません。目標は3問中2問。これで十分です。

理由②：使わない数字は、本番までに必ず抜ける

「1,000分の1.5」「20.315%」みたいな無機質な数字は、日常で使わないので真っ先に忘れます。

7月に必死で表を暗記しても、10月の試験日には抜けています。抜けないように毎月復習し続けるのは、その分だけ業法・権利の時間を削るということです。

だったら、忘れる前提で、忘れないタイミングまで暗記を先送りする。これが合理的です。

2. 【保存版】税その他の「捨てていい数字」と「絶対取る数字」の仕分け表

ここからが本題です。今日そのままテキストに書き込める形で仕分けを示します。

使い方（3ステップ）

これで、直前期に見る範囲が決まります。

① 国税（問23）：所得税・登録免許税・印紙税・贈与税

国税は範囲が広く、特に所得税で深追いして沈む人が本当に多いです。

最後の2つについては、はっきり書いておきます。私はここを落として合格しました。 本番で「難しい」と感じたら、その場で捨て問と判断して構いません。

② 地方税（問24）：不動産取得税・固定資産税

地方税は、どちらか一方から1問。ルールが明確で過去問の焼き直しが多く、ここは1点を死守するエリアです。

絶対取る

• 固定資産税の納税義務者：「1月1日時点の所有者」。超頻出、絶対落とせない
• 課税標準の特例（対比で覚える）

	不動産取得税	固定資産税
新築住宅	課税標準から1,200万円控除	一定期間税額を2分の1
住宅用地	課税標準を2分の1	小規模住宅用地は課税標準を6分の1

この表を「対比」で覚えるのがコツです。片方だけ覚えると、本番で入れ替えられて引っかかります。

（不動産取得税の1,200万円控除・宅地評価土地の2分の1は、国土交通省「住宅：不動産取得税に係る特例措置」および総務省の資料で確認できます）

③ その他（問25）：地価公示法・不動産鑑定評価基準

ここは正直、一番おいしいエリアです。

法律用語が難しそうに見えるので敬遠されがちですが、過去問の繰り返しばかりで、私自身そこまで苦労しませんでした。ここを捨てるのは本当にもったいない。

この流れは国土交通省「地価公示制度の概要」にそのまま書かれています。試験に出るのはほぼこの通りなので、公式の記述を一度読んでおくと安心です。ちなみに、この分野は手続きに都道府県知事が一切出てこないのが特徴で、選択肢に「知事」が出てきたら怪しい、というのが定番のひっかけです。

攻略のコツ：4つの視点で読む

過去問を解くとき、この4点だけ意識してください。

ひっかけ問題は、たいていこの4つのどれかを入れ替えてきます。主語が誰かを意識するだけで、正誤の判断がぐっと速くなります。

捨てていい

• 鑑定評価基準の、過去問に出ていない難解な専門用語の定義

3. 私が実践した「2段構え」の暗記スケジュール

仕分けができたら、次はいつ覚えるかです。

段階①：7月〜8月は「目に慣らす」だけ

この時期、数字を覚えようとしないでください。

過去問を解いて解説を読むとき、「登録免許税は1,000分の3」という記述が出てきたら、「へえ、1,000分の3なんだ」と眺めるだけ。ノートに書き写さない。暗唱もしない。

目的は覚えることではなく、「どの税金に、どういう数字が存在するか」の受け皿を頭に作ることです。

段階②：9月中旬〜直前期に一気に叩き込む

残り1ヶ月を切ったら、ここで初めて暗記作業を始めます。

私がやったのは、間違えた過去問をスマホで撮影しておいて、直前期にそれを一気に回すこと。テキストの比較表も同様です。

この時期に詰め込むと、記憶が一番フレッシュな状態で当日の朝を迎えられます。

⚠️ ごちゃ混ぜを防ぐ「アンカー固定」

これは私が一番苦労した部分なので、体験を交えて書きます。

3月〜4月ごろ、私は税金の過去問を「どの税金の話か」を意識せずに、ただ問題を解いては答え合わせ、を繰り返していました。すると、どうなったか。

まったく積み上がらないんです。

毎回「これはどの税金の、どの制度の話だっけ」と考え込んで、そのときの思いつきで場当たり的に答える。だから解いても解いても知識が定着していかない。同じような問題で、また同じように迷う。FP2級を持っていてこれですから、本当に手応えがなくて焦りました。

きっかけは正直よく覚えていないのですが、あるとき「問題文を読む前に、まず税目を確定させる」ようにしてみたんです。「これは所得税（国税）の話」「これは不動産取得税（地方税）の話」と、今から解くのが何の税金なのかを頭の中で先に固定してから読む。

これで劇的に得点が跳ね上がった、とまでは言いません。魔法ではないので。

でも、過去問を解くたびに知識がちゃんと積み上がっていく実感が、確実に出てきました。あの「解いても解いても崩れていく」感覚が消えたんです。

やることは、問題を読む前に税目を1回確認するだけ。もしあなたが今、税金の過去問で「積み上がらない」感覚があるなら、これだけ試してみてください。

……それでも本番で住宅ローン控除は落としましたけどね（笑）。完璧を目指さなくていい、というのはそういうことです。

4. 直前期の「暗記シート作り」で時間を溶かさない

税その他を短期で仕上げるうえで、絶対にやってはいけないことがあります。

自分で手書きのまとめノートを作ることです。

直前期になると、焦って「所得税の特例まとめ表」をカラーペンで作り始める人がいます。作っている間は勉強した気になれますが、その作業から生まれる点数はゼロです。

不動産取得税と固定資産税の比較表なんて、市販テキストにも通信講座にも必ず載っています。プロが何年もかけて削ぎ落としたものが、すでに目の前にあるんです。

もし、そのまとめ作業に5〜10時間かけそうなら、その時間を丸ごと過去問演習に回してください。

ちなみに私は、間違えた過去問をスマホで撮影しておいて、子どもの寝かしつけのとき、会社の休憩時間、トイレ——そういう数分のスキマで復習していました。机に向かう時間だけが勉強じゃないんです。むしろ税金の暗記みたいな「眺めて刷り込む」系の作業は、こういうスキマのほうが相性がいい。

だからこそ思うのですが、直前期にスキマで回せる暗記ツールが最初から整っている人は、正直うらやましい。 私はスマホ撮影で自作しましたが、工場の昼休みや通勤時間にスマホで一問一答を回せる環境が用意されているかどうかは、直前期の詰め込みでは地味に効いてきます。

構造化された学習計画と、フルカラーの整理された図表で直前期を乗り切りたいなら、フォーサイトは選択肢に入ります。無料の資料請求で実際のテキストサンプルが届くので、自分の目で「これなら自分でノートを作らなくて済むか」を確かめてみてください。

【フォーサイトの公式ページ】

より詳しいレビューはこちら：フォーサイト宅建講座のレビュー記事

【本音】試験当日の夜、私は税金で1問落としていた

最後に、きれいごとじゃない話をさせてください。

試験本番、住宅ローン控除の問題で、私は2択までは絞れました。 でも最後の2つがどうしても決めきれず、半ばお祈りのような気持ちで肢3をマークしました。正解は肢2。外しました。

その日の夜、各社が出す解答速報を見ながら自己採点をして、この問題に×がついたとき——「あー、やっぱりダメだったかー」という感じでした。悔しいというより、あの2択なら仕方ないな、という納得のほうが大きかったです。

でも、税その他は3問中2問取れていた。それが分かって、正直ほっとしました。

これが、45点で合格した人間の、税金分野のリアルです。満点なんて取っていません。難問は落としています。それでも、取るべきところを取れていれば、合格ラインには余裕で届く。 これが伝えたいことの全部です。

まとめ：税金は「2点」拾えれば十分

税金は、全部覚えようとすると底なし沼です。

でも、拾うべきはこれだけ。

3問中2問。これで十分合格圏です。

実際、私は住宅ローン控除を落としましたが、45点で合格しました（合格点37点）。税金で満点を取る必要なんて、どこにもありません。

今日やることは1つだけ。

テキストの税その他の章を開いて、この記事の「捨てていい」に該当するページに鉛筆で「×」を書いてください。それだけで、あなたが直前期に覚えるべき量は半分以下になります。

次の一歩

1. テキストに「×」と付箋をつける（今日5分でできます）
2. 9月からの逆算スケジュールを組む → 3ヶ月で宅建に合格する週別カレンダー
3. 過去問の答えを覚えてしまって焦っている人はこちら → 過去問の答えを覚えてしまった時の対処法

質問があればXでもどうぞ。→ @Yuta_blo