宅建の試験内容まるわかり｜4科目の配点・問題構成と、45点合格者の得点設計

「宅建って、どんな問題が出るんだろう」
「何科目あって、どれくらい取れば受かるのか」

受験を考え始めると、まずここが気になると思います。

先に全体像を書きます。宅建試験は50問・4肢択一のマークシート、試験時間は2時間です。そして50問の中身は、科目ごとに大きく偏っています。一番多い宅建業法が20問あるのに対し、税に関する問題は3問しかありません。

この偏りを知らずに、テキストの1ページ目から順番に勉強を始めると、時間の使い方を間違えます。

こんにちは、ゆうです。群馬県の自動車部品メーカーで工場勤務をしながら、独学で2024年度の宅建試験に一発合格しました。自己採点45点（合格基準点37点）、宅建業法は20問すべて正解でした。ただし、最初から満点を狙っていたわけではありません。

この記事では、公式データで試験の中身を整理したうえで、私がどの科目で何点取る設計にしたかまで書きます。読み終える頃には、勉強の優先順位が決まっているはずです。

※この記事にはプロモーションを含みます。

1. 宅建試験の基本情報

まず、試験そのものの形式です。

項目	内容
出題数	50問
形式	4肢択一式の筆記試験（マークシート）
試験時間	午後1時〜午後3時（2時間）
試験日	毎年1回、10月の第3日曜日
受験資格	なし（年齢・学歴を問わず、国内在住なら誰でも）
合格率	15〜18%前後

出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」

記述式や面接はありません。すべて4つの選択肢から1つを選ぶマークシートです。法律の資格試験と聞くと身構えますが、文章を書かされることは一度もありません。

なお、不動産会社に勤めていて登録講習を修了した人は、5問が免除されて45問・試験時間は午後1時10分からになります。これから受ける多くの人には関係のない制度ですが、参考書に「5問免除」と出てくるのはこのことです。

2. 出題範囲は7つの分野（公式の区分）

機構が公表している出題範囲は、次の7項目です。

法律の条文のような書き方なので分かりにくいのですが、市販のテキストではこれを4つの科目にまとめて扱っています。次の章で整理します。

なお、出題の根拠になる法令は、試験実施年度の4月1日時点で施行されているものです。だから毎年テキストを買い替える必要があり、古い年度版を使うと法改正部分で失点します。

3. 配点と問題構成｜50問の内訳

例年の出題数は、次のように配分されています。

科目	出題数	配点の割合	テキストでの呼び方
宅建業法	20問	40%	宅建業法
権利関係（民法など）	14問	28%	権利関係
法令上の制限	8問	16%	法令上の制限
税・その他	3問	6%	税その他
5問免除科目（統計・土地建物・住宅金融支援機構・景品表示法）	5問	10%	免除科目
合計	50問	100%

※科目ごとの出題数は機構が公式に公表しているものではなく、例年の傾向です。年度によって1問程度の増減があります。

1問1点で、50点満点。マークシートなので部分点はありません。

ここで注目してほしいのが、宅建業法だけで全体の4割を占めることです。一方で、税に関する問題は3問しかありません。勉強時間を科目ごとに均等に配分するのは、明らかに損な使い方です。

そしてもう一つ。多くの人がつまずくのは、配点2番目の**権利関係（民法）**です。14問と数は多いのですが、範囲が広く、理解にも時間がかかります。時間をかけた分だけ点が伸びる科目ではありません。

配点が大きい科目と、勉強しやすい科目は一致しない。 ここが宅建の戦略の分かれ目です。

合格点は毎年変わります

宅建には「何点取れば合格」という固定ラインがありません。上位15〜18%程度が合格するように、その年の難易度に応じて基準点が決まる相対評価の試験です。

年度	合格基準点	合格率
令和6年度（2024年）	37点	18.6%
令和7年度（2025年）	33点	18.7%

私が受けた令和6年度は、過去でも高いほうの37点でした。だからこそ、目標は「合格点」ではなく「合格点＋5点」に置くべきだと考えています。基準が動く試験で、ぎりぎりを狙うのは危険です。

4. 【体験談】私が45点を取った科目別の得点設計

私が最初に決めたのは、「どの科目で何点取るか」でした。結果と設計はこうです。

科目	目標	理由
宅建業法（20問）	18点	範囲が狭く、条文がそのまま出る。ここを落とすと取り返せない
法令上の制限（8問）	6点以上	数字を覚えれば取れる。暗記で解決する科目
5問免除科目（5問）	4点以上	土地・建物は常識で解ける問題も多い
税・その他（3問）	2点	3問しかないので、深追いしない
権利関係（14問）	8点	範囲が広く、理解に時間がかかる。満点を狙わない

合計すると38点。ただし私が実際に狙っていたのは、ここからさらに上の40点でした。

理由は2つあります。合格点は年によって動くので余裕が欲しかったこと。そしてもう一つが、試験が終わってから合格発表までの1ヶ月を、そわそわして過ごしたくなかったことです。自己採点した瞬間に「これは受かった」と分かる点数で終わりたかった。

実際の結果は45点、宅建業法は20点でした。狙いを高めに置いた分、多少崩れても合格ラインを大きく上回れたことになります。

ここで大事なのは、最初から満点を狙っていたわけではないということです。宅建業法で満点を取るつもりで勉強すると、細かい例外までつぶす必要が出てきて、時間もプレッシャーも一気に増えます。狙うのは18点で十分です。20問中2問は落としていいと思っておくと、気持ちがかなり楽になります。

目標点は38〜40点の間で決めてください

考え方は人それぞれです。最短で仕上げたい人もいれば、私のように発表まで不安な時間を過ごしたくない人もいます。下の図で、自分に合う目標を選んでみてください。

宅建業法を最優先にした理由

宅建業法は、範囲が狭いのに配点が一番大きい科目です。しかも条文がそのまま問われるので、過去問を繰り返せば繰り返した分だけ点になります。権利関係のように「理解できないと手も足も出ない」ということが起きにくい科目です。

だからここは、努力が一番素直に点になります。18点（9割）という目標は高く見えるかもしれませんが、過去問を回していれば自然と届く水準です。

工業高校卒で法律知識ゼロ、暗記も得意ではない私が45点を取れたのは、才能ではなく配点の大きいところから順番に潰しただけです。

権利関係で満点を狙わなかった理由

権利関係14問のうち、10問前後が民法です。配点は2番目に大きい。それでも私は、ここで満点を狙うのをやめました。

民法が宅建業法と決定的に違うのは、次の3点です。

1. 条文が1,000条以上ある 宅建業法が全86条なのに対し、民法の条文数は桁が違います。全部覚えるのは物理的に無理です。宅建業法のように「条文を潰しきる」という戦い方が成立しません。

2. 初見の問題を無限に作れる 条文が膨大なうえ、登場人物の設定を変えれば新しい事例問題がいくらでも作れます。過去問を完璧にしても、本番で見たことのない設定が出てきます。ここが「過去問を回せば回した分だけ点になる」宅建業法との最大の違いです。

3. 暗記ではなく判断を問われる 民法はルールを知っているかではなく、そのルールを事例にどう当てはめるかを聞いてきます。AさんがBさんに土地を売って、Cさんが登場して……という問題を、覚えた知識だけで解くことはできません。

私も勉強を始めた頃、民法の意思表示のページを3ページ読んで撃沈しました。ここに時間を注ぎ込んでいたら、10ヶ月では終わらなかったと思います。

だから、範囲を広げないことが対策になります

民法で消耗しないコツは、手元のテキストに載っている論点だけに絞ることです。

意思表示、代理、時効、抵当権、相続、借地借家法。市販テキストが取り上げている論点は、過去に繰り返し出題されてきたところです。逆に言えば、テキストに載っていない条文は、出たとしても他の受験生も解けません。相対評価の試験なので、みんなが落とす問題を落としても順位は下がりません。

不安になると六法を開きたくなったり、別の参考書を買いたくなったりします。でも民法でそれをやると、範囲が無限に広がって時間だけが溶けます。テキストの論点を、事例ごと理解する。それ以上は追わない。14問中8点取れれば十分だと割り切ったほうが、結果的に合計点は伸びます。

5. どんな問題が出るのか（出題形式）

4肢択一といっても、聞かれ方にはいくつかパターンがあります。

近年は個数問題が増える年もあり、令和7年度は過去最多の11問が出題されました。難易度が上がると合格基準点が下がる仕組みなので、そこは心配しなくて大丈夫です。

6. 試験時間と時間配分

2時間で50問なので、単純に割れば1問あたり2分24秒です。ただ、この計算のまま解き進めると見直しの時間が残りません。

実際には、宅建業法の条文問題は30秒で解ける問題もあれば、権利関係の判決文問題で5分かかることもあります。科目ごとに配分を決めておくほうが確実です。

推奨タイムテーブル

順番	科目	時間	1問あたり
1	宅建業法（20問）	25分	約75秒
2	法令上の制限（8問）	20分	約2分30秒
3	権利関係（14問）	30分	約2分
4	税・その他＋免除科目（8問）	15分	約2分
5	見直し	30分	ー

時間配分を事前に決めておくだけで、本番の焦りは半分になります。特に大事なのが最後の見直し30分です。ここを確保できるかどうかで、取りこぼしの数が変わります。

なぜ宅建業法から解くのが王道なのか

理由は3つあります。

50問を頭から順番に解くと、いきなり権利関係の民法から始まります。難しい問題で時間を溶かして焦る、という一番まずい入り方になりがちです。

私は「法令 → 業法 → 税その他 → 権利関係」で解きました

王道は業法スタートですが、私はこの順番で解いていました。理由は2つあります。

宅建は解答用紙の1行のズレが命取りです。私は問題を飛ばす回数を減らすことを優先しました。

どちらが自分に合うかは、模試で一度試してみるのが一番早いです。2〜3回練習しておけば、本番で慌てることはなくなります。

見直し30分の使い方

見直しは、全問を解き直す時間ではありません。やることを4つに絞ってください。

最後の1つは意外と重要です。見直しで 答えを書き換えて、結果的に正解を消してしまうのはよくある失敗です。明らかな読み違いに気づいたときだけ直してください。

（公開予定：宅建の試験時間は2時間｜時間配分と解く順番 ）

7. まとめ：宅建は「配点の偏り」を知った人から有利になる試験

試験の中身が分かったら、次は勉強の進め方です。

範囲を「全部やろう」とした人から脱落していきます

最後に、これから始める方に一番伝えたいことを書きます。

私は合格までに600時間を使いました。朝4時に起きて2時間、それを10ヶ月です。その時間は、娘たちと過ごす休日や、家族との夜の時間から持ってきたものでした。

いま振り返ると、600時間のうち何割かは、出ない範囲に使っていたと思います。3問しかない税に不安を感じて深追いしたり、権利関係の細かい論点で立ち止まったり。配点を意識していたつもりでも、不安になると人はつい全部やろうとします。

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この記事で配点の偏りを知った状態で読むと、「どこを捨てていいか」がはっきりします。削れた時間は、そのまま家族に戻せる時間です。

同じ合格なら、短いほうがいいに決まっています。まずは0円で手に入る判断材料から始めてください。